经济日报:发展住房租赁控“三高” 保证市场稳定

房地产行业正在进行深度调整和转型。长期以来,高杠杆、高负债、高周转的发展带来了高风险,这种模式是不可持续的。在“房住不炒”、房地产金融调控、我国住房总体短缺的背景下

房地产行业正在进行深度调整和转型。

长期以来,高杠杆、高负债、高周转的发展带来了高风险,这种模式是不可持续的。在“房住不炒”、房地产金融调控、我国住房总体短缺的背景下,房地产行业的杜兰花生时代已经结束。

对于房企来说,要紧跟国家未来发展规划,寻求转型发展的新增长点。进入住房租赁领域,发展保障性租赁住房,可能成为房企转型发展的重要方向。

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住房租赁是一个新的机会,首先是因为中国的住房租赁市场需求量很大。根据第七次人口普查数据,2020年我国流动人口为3.76亿。大多数移民通过租房来解决住房问题。以浙江省为例,2020年,95%以上的流动人口将依靠租房生活。随着城镇化率的不断提高,大量人口将从农村转移到城市,住房是首要问题。新市民和年轻人渴望通过租赁解决住房问题。此外,我国每年都有大量新就业的大学毕业生,2021年应届毕业生人数将达到909万。刚进入社会的人需要租房。这两个群体汇聚成巨大的租房需求。统计显示,在北京、上海、广州、深圳、杭州等城市,租房者占常住人口的比例已经达到40%以上。

住房租赁已成为房企转型的重要方向,也将是未来发展的重点。过去,房屋租赁变得越来越重要。2020年底,中央经济工作会议提出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,规范发展长租房市场。这项政策把住房租赁的发展提高到了前所未有的高度。今年7月,国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。我国还提出,发展保障性租赁住房应当是“十四五”住房建设的重点任务。

吸引企业发展房屋租赁,最根本的是让他们看到利润空间。过去,我国住房租赁发展缓慢的核心问题之一是,企业可以通过从事房地产开发来赚取所谓的快钱,而住房租赁的发展周期长,收益慢,企业不愿意投资。一方面,我国住房租赁回报率太低。据估计,在一些大城市,收回购房成本需要40到60年。另一方面,无论租赁住房是新建还是改建,由于回收期长,都需要长期、低成本、海量的资金支持,但这种融资渠道长期以来并不完善。

令人欣慰的是,经济适用房租赁的最新政策可以消除企业在发展住房租赁方面的一些担忧。

首先,用于建设保障性租赁住房的土地可以免费。无论是利用企事业单位自有闲置土地或存量闲置房屋进行改造,还是利用园区配套用地或集体经营性建设用地建设保障性租赁住房,均不返还土地价款。

其次,减轻税收负担,将非住宅存量土地和非住宅存量房屋用于建设保障性租赁住房。比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策,同时免征城市基础设施配套费。企业也可以获得信贷支持,国家将支持银行业金融机构向自持主体提供保障性租赁住房长期贷款。

相信一系列优惠政策将会让企业“算账”,对企业建设保障性租赁住房起到积极的引导和支持作用。

住房租赁发展的外部环境也在不断改善。长租公寓乱象丛生,雷爆频发,随着市场的洗牌和主管部门的整改,情况逐渐发生了变化。第一部地方租赁条例《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》已经出台,标志着住房租赁正在走向法治化规范发展之路。许多省市将大力发展住房租赁,并写入“十四五”规划。看好未来发展机遇,一些长租公寓企业正在增持房源。根据仲量联行最新发布的《中国长租公寓市场白皮书》,市场前十的部长级出租屋品牌存量房总量从2018年底的35.6万套,增长至2020年底的73万套,翻了一番。安排住房租赁的早期房地产开发企业的长租公寓业务发展迅速。比如今年上半年万科于波、龙湖关羽的业务收入都实现了比较大的增长。

可以预见,住房租赁的发展将促进房企的转型发展。

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